Hoeveel kun je lenen voor een huis in Spanje als niet-resident?

Door Laetitia Verboonen, LuxEliteFinance – hypotheekmakelaar voor niet-residenten, geregistreerd bij de Banco de España

"Hoeveel kan ik lenen?" is de eerste vraag van bijna elke koper. Het antwoord hangt in Spanje af van twee grenzen: hoeveel de bank wil financiëren tegenover de waarde van de woning, en hoeveel jij maandelijks kunt dragen. De laagste van de twee bepaalt je budget.

Grens 1: het financieringspercentage voor niet-residenten

Voor wie niet in Spanje woont, financieren Spaanse banken doorgaans maximaal 60 à 70% van de woning. Voor residenten ligt dat hoger, maar als niet-resident is 70% in de praktijk het plafond. Het precieze percentage hangt af van de bank, je land van herkomst, je inkomen en het type woning.

De rest van de koopprijs en alle aankoopkosten betaal je uit eigen middelen. Hoe je die berekent, lees je in ons artikel over eigen middelen bij een Spaanse hypotheek.

Koopprijs of taxatiewaarde: de bank neemt de laagste

Het percentage wordt berekend op het laagste bedrag van twee: de koopprijs of de waarde die de taxateur van de bank vaststelt, de tasación. Betaal je € 400.000 en taxeert de bank de woning op € 370.000, dan is 70% niet € 280.000 maar € 259.000. Het verschil van € 21.000 leg je zelf bij.

Hou daarom altijd wat marge in je eigen middelen, zeker bij woningen die aan de bovenkant van de markt geprijsd zijn of bij unieke panden zonder goede vergelijkingspunten.

Grens 2: je schuldratio

De bank kijkt ook naar wat je maandelijks kunt dragen. Alle leningen samen, dus de nieuwe hypotheek plus bestaande kredieten zoals een hypotheek thuis, een autolening of een leasing, mogen doorgaans niet meer bedragen dan ongeveer een derde van je netto-inkomen. Sommige banken zijn strenger, andere laten iets meer ruimte bij hogere inkomens.

Vermeld daarom altijd al je lopende kredieten. Een lening die later toch opduikt, zet een dossier stil of doet het vertrouwen van de bank verdwijnen.

Looptijd en leeftijd

Hoe langer de looptijd, hoe lager je maandlast en hoe meer je kunt lenen. Voor niet-residenten ligt de maximale looptijd vaak rond de 25 à 30 jaar. Banken hanteren daarnaast een maximale leeftijd op de einddatum van de lening, meestal rond de 75 jaar. Ben je 55, dan is een looptijd van 20 jaar dus vaak het maximum.

Een rekenvoorbeeld

Stel: een koppel met een netto gezinsinkomen van € 5.000 per maand, zonder andere leningen. Een derde daarvan is ongeveer € 1.650 per maand. Bij een rente van 3% over 25 jaar kost elke € 100.000 lening zo'n € 475 per maand. De maandlast laat dan een lening toe van ongeveer € 345.000.

Maar let op grens 1: met 70% financiering hoort bij een lening van € 345.000 een woning van ongeveer € 490.000. Daarvoor heb je zo'n € 147.000 eigen inbreng nodig, plus de kosten koper. Heeft het koppel € 100.000 eigen middelen, dan is de eigen inbreng de beperkende factor en niet het inkomen.

Dit voorbeeld is indicatief. De rente, het percentage en de berekening verschillen per bank en per profiel.

Inkomen in een andere munt

Verdien je in Britse ponden, Zwitserse frank of een andere munt, dan houden sommige banken rekening met het wisselkoersrisico. Dat kan betekenen dat ze een lager percentage financiëren of je inkomen voorzichtiger meetellen. Niet elke bank werkt met elk land en elke munt, en daar zit vaak het verschil tussen een afwijzing en een goed voorstel.

Weet wat je kunt lenen vóór je een bod doet

In Spanje teken je na een bod snel een voorlopig koopcontract en stort je doorgaans 10% van de prijs. Wie pas daarna uitzoekt wat de bank wil financiëren, loopt het risico dat voorschot te verliezen. LuxEliteFinance berekent vooraf wat voor jouw profiel haalbaar is en bij welke banken, zodat je met zekerheid kunt onderhandelen.

Vraag informatie aan via www.luxelitefinance.com/information-request of bel +34 666 995 439.

Lees ook: 11 meest gemaakte fouten bij een hypotheek in Spanje als niet-resident