Veel zelfstandigen denken dat een hypotheek in Spanje voor hen bijna onmogelijk is. Dat klopt niet. Spaanse banken financieren ook ondernemers en bedrijfsleiders, ook als ze niet-resident zijn. Ze willen wel kunnen aantonen wat je echt verdient en of dat inkomen stabiel is.

Waarom kijkt een Spaanse bank anders naar zelfstandigen?

Bij een werknemer volstaan loonfiches of loonstroken en een arbeidscontract. Bij een zelfstandige is de omzet van de onderneming niet hetzelfde als je persoonlijk inkomen. De bank kijkt daarom naar:

• de nettowinst en de evolutie over meerdere jaren;
• het loon of dividend dat je effectief uit de onderneming haalt;
• zakelijke en privéleningen;
• de sector en de continuïteit van je activiteit;
• je eigen middelen en reserves.

Winst die in de vennootschap blijft staan, telt meestal niet als persoonlijk inkomen.

Hoeveel jaar moet je zelfstandige zijn?

De meeste Spaanse banken vragen minstens twee afgesloten boekjaren, met de bijhorende belastingaangiftes. Ben je nog geen twee volledige boekjaren zelfstandig? Dan is een hypotheek in Spanje als niet-resident in de praktijk erg moeilijk. Spaargeld of ervaring in dezelfde sector compenseren dat niet.

Hoeveel kun je lenen als zelfstandige?

Als niet-resident kun je doorgaans 60 tot 70% van de aankoopprijs of de taxatiewaarde lenen, waarbij de bank de laagste van de twee neemt. Je maandlasten mogen ongeveer 30 à 35% van je aantoonbaar netto-inkomen bedragen. De aankoopkosten betaal je bovendien volledig uit eigen middelen.

Winst telt, niet omzet

Een omzet van €300.000 met €280.000 kosten zegt weinig. Een kleinere onderneming met stabiele winst en weinig schulden is voor een bank vaak sterker.

Let ook op fiscale optimalisatie. Een lage officiële winst is fiscaal voordelig, maar de bank rekent enkel met aantoonbare cijfers. Plan je binnen enkele jaren een aankoop in Spanje, bespreek dat dan tijdig met je boekhouder.

Eigen middelen uit je vennootschap: let op

Een lening van je eigen BV of vennootschap telt niet als eigen middelen, want het blijft een schuld. Het geld moet als dividend naar je privérekening zijn uitgekeerd, zonder terugbetalingsplicht.

Wat maakt je hypotheekdossier sterker?

• een onderneming met minstens twee afgesloten boekjaren;
• stabiele of groeiende winst;
• terugkerende klanten of langdurige contracten;
• belastingen en sociale bijdragen die correct betaald zijn;
• cijfers die op elkaar aansluiten: omzet en zakelijke rekening, uitkering en privérekening;
• een aantoonbare herkomst van je spaargeld en een buffer na de aankoop.

Onverklaarde overschrijvingen leiden tot extra vragen en vertraging.

Vermijd grote wijzigingen tijdens de aanvraag

De bank kan vlak voor de goedkeuring nieuwe cijfers opvragen. Wacht daarom met een wijziging van rechtsvorm, nieuwe leningen, grote opnames uit de onderneming of een lager loon tot na de ondertekening.

Hypotheek in Spanje als zelfstandige niet-resident

Niet elke Spaanse bank gaat even vlot om met buitenlandse ondernemers en belastingstelsels. Je dossier moet dus terechtkomen bij banken die ervaring hebben met zelfstandigen en niet-residenten.

Laat je situatie analyseren vóór je een reservatiecontract tekent. Zo weet je vooraf welk inkomen de bank aanvaardt, hoeveel je kunt lenen en hoeveel eigen middelen je nodig hebt.

Hulp bij je hypotheek in Spanje als zelfstandige

LuxElite Finance analyseert je financiële situatie voordat je dossier naar de banken gaat. We selecteren de Spaanse banken die bij jouw profiel passen, vergelijken de voorstellen en begeleiden je tot bij de notaris.

Wil je weten hoeveel je als zelfstandige kunt lenen in Spanje? Neem contact met ons op.